自然資源部建議取消地價上限是怎麼回事 還建議取消遠郊區容積率1.0限制
我們總會看到很多專家建議,有些我們願意聽,有些我們則看都不看,現在自然資源部發文建議取消地價上限,這是怎麼回事呢?取消地價上限是什麼情況呢?除此之外,自然資源部還建議取消遠郊區容積率1.0限制等,一起去了解具體詳情吧。
10月17日電,記者獲悉,9月底,自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件,內容包含:建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。多個信源透露,濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價上限”這一動作,多數城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價上限等內容。北京、上海等核心城市仍在研究如何調整競買規則。
多個信源向經濟觀察網透露,濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價上限”這一動作,多數城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價上限等內容。北京、上海等核心城市仍在研究如何調整競買規則。
一位頭部房企投資高管透露,取消地價上限,意味着土地市場迴歸價高者得的時代,逐步撤除搖號、競配建、競自持、競高標準建設方案等競買規則。
10月11日,合肥土地市場網公佈了合肥年內第三批擬出讓宅地的清單,6宗地明確於11月2日出讓,出讓信息中只規定了起始價,未明確地價上限。
10月9日,濟南市自然資源和規劃局發佈補充公告,對10月中下旬即將進行的市本級兩場土拍出讓規則進行調整,恢復2017年8月前“價高者得”原則確定競得人,出讓環節不再設立最高限價。
而在9月26日,成都發文放鬆限購的同時,也明確了中心城區商品住宅用地實施競地價拍賣,且新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價,即競地價+取消商品房限價。
2021年3月,在自然資源部牽頭下,全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。同年3月底,北京在第一批次宅地掛牌文件中,首次公佈了土地合理上限價格,一般設置溢價率上限爲15%。
地價封頂後,近兩年多的時間裏,北京持續更新土地出讓環節的“政策工具”:地價觸頂後,轉爲競建公租房面積上限、競政府持有產權份額,或投報高標準商品住宅建設方案,或競超低能耗建築面積,或競現房銷售面積等。
一位央企華中區域投資負責人告訴經濟觀察網,北京並非首創設置地價上限的城市,早在2017年前後,很多城市便默許整體土地溢價率不超過15%的隱性紅線,但這並非明令禁止高溢價地塊產生,個別地塊溢價率高達50%的情況仍時有發生。
直到2021年8月,自然資源部給集中供地城市提出四點要求:
一是參加宅地競拍企業需具有房地產開發資質;
二是加強對房地產企業購地資金的來源審查;
三是單宗地溢價率不得超過15%,絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率,否則將嚴肅公開處理,嚴控城市樓面地價新高;
四是在達到地價或溢價率上限的時候,不得以競配建等方式增加實際地價,可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。
至此,越來越多城市選擇“地價觸頂+搖號”方式出讓地塊。
在土拍遇冷及分化加劇的背景下,衆多城市的土地部門需要研究和制定更適合當下土拍市場的規則。
例如,如果取消搖號和地價上限,迴歸到價高者得的時代,會否推高地價?商品房銷售限價是否取消?若房地價差縮小,開發商利潤被壓縮,會否影響後續的產品品質?沒有了地價上限,還意味着競現房面積、競高標準建設方案等從此退出江湖……這是一位東部城市規自部門人士正思考的問題,他們正緊盯一線城市是否跟進“取消地價上限”,再調整所在城市的土拍規則。
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