小區價格抵一個機場 網友直呼買不起
本站綜合 我國房價一直居高不下,尤其是北上廣以及沿海城市,更有小區價格抵一個機場說法,而且這不是天方夜譚,而是活生生的現實。
比如,深圳一個小區的市場價值高達140億,和中國第五大機場深圳機場148億的市值相當。但這個小區一年能帶來的租金收入,卻遠低於深圳機場一年創造出的淨利潤。
1 房子太值錢:1個小區抵得上1箇中國最繁忙的機場
每經小編注意到,上海和深圳,是去年中國房價漲幅最領先的兩個城市,一個漲幅爲18.2%,另一個漲幅爲47.5%。
一天,一位上海人和深圳人相遇,聊起房價。
上海先生:哎呀,這年頭掙錢真容易,我們小區的房子升值厲害,現在值得上你們半個深圳機場了!
深圳女士(笑):上海房價還好吧,深圳可比你們上海猛多了,現在我的小區值得上你們的虹橋機場了吧!不是半個虹橋機場,是一整個。
下面,是一組客觀的數據,它說明,上面虛構的場景所反映出來的經濟現象是真實的:
上海:復地御西郊,與虹橋機場僅隔着一道外環高速;佔地面積71169平方米,建築面積10萬平方米;搜房網數據顯示,該小區最近3筆成交都在8萬/平米左右——以此估算,復地御西郊市價總值大致爲80億元。
深圳:尚都花園,通過地鐵羅湖線與深圳機場直接相連;小區佔地面積5.8萬平方米,建築面積21萬平方米;搜房網數據顯示,其最近幾筆成交價格在6.68萬元/平方米左右,以此估算,尚都花園總價值在140億元左右。
3月9日,深圳機場(總股本20.5億)收盤價7.24元,總市值爲148億元(數據來源:同花順)
每經小編注意到,以今日(9日)收盤價(7.24元)計算:
深圳機場總市值148億元,相當於1.9個復地御西郊,和尚都花園總價相當。
但是,深圳機場空港核心區域面積2700萬平方米,相當於466個尚都花園;航站樓的建築面積約60萬平方米(算上擴建後的新航站樓),相當於3個尚都花園。上海虹橋機場並未上市,因此也沒有市場價格加以衡量。 每經小編從上海機場集團官網公佈的數據瞭解到:
虹橋機場2015年旅客吞吐量達到3900萬人次,和深圳機場相當(3972萬人);
虹橋機場主要是國內航線,只有極少量的國際航線,這也和深圳機場情況相似(深圳目前正在大力發展國際航線,但佔比仍很小)。
因此,如果不考慮其他情況,虹橋機場的價值可能和深圳機場相當,即也在148億元左右(每經小編認爲,虹橋機場價值可能比深圳機場要低,因爲發展空間和可替代性完全不一樣,虹橋機場旁邊有個浦東機場) 。
也就是說,深圳尚都花園小區的價值,也能抵得上一個虹橋機場,上述虛構場景當中深圳女士的說法並無不妥。
深圳機場和虹橋機場是中國最繁忙的機場之一,這是民航資源網的一組數據:
2 是房價太貴? 還是機場股票太便宜?
解答這個問題,其實比較簡單:
我們看看如果買下這筆資產,需要好多年回本就是了。
如果你在股市買入整個深圳機場,那麼你需要的價格是148億元,深圳機場2015年貢獻的淨利潤爲5.36億元(公司預測值爲49580萬元至57620萬元,取中間值),回本需要27.6年,每年的收益率爲3.6%,這比銀行5年期存款利率還要高一些,應當說是一筆不錯的投資。
如果你花140億買入尚都花園呢?
搜房網數據顯示,尚都花園一套94平米的房子租金爲7500元,相當於月租金80元/平米,尚都花園總面積21萬平方米,你每個月可以收到1680萬元租金,一年的租金收入爲2億元。
你需要70年回本——好巧啊,正好是土地所有權到期的時候。
這筆投資年收益率1.4%,僅相當於3個月的定期存款利率-——注意,你收的房租還沒扣稅,扣稅後的收益率將更低,這意味着通過收房租以獲得穩定的回報顯然不現實。考慮到現實生活中買房還要利用銀行貸款,銀行貸款顯然是高於1.4%的,靠房租收入不但沒賺,反倒會虧本!
既然不能靠房租,這麼高的價格買房,只能通過一種手段獲得回報:
房價繼續上漲,高位再賣。
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