房產評估價頻繁下調後 經營貸續貸有風險
近年來,隨着房地產市場的波動,房產評估價頻繁下調已成爲一個熱門話題,而且這一現象不僅對房地產行業產生了重要影響,也直接關係到購房者、開發商和金融機構等各方的利益,並且經營貸續貸有風險。
房產評估價頻繁下調後
隨着樓市房產評估價下調,此前部分將房貸置換經營貸的客戶將遭遇到期續貸“價格差”。在深圳從事金融工作的李玎(化名)就是其中之一。2022年年初,他通過中介將原本利率爲6.0%的房貸轉爲3.8%的經營貸,3年到期。而近期,隨着他所在樓盤的市場價多次下調,他開始擔心未來續貸時的可貸金額嚴重縮水。
他給記者算了一筆賬,當時辦理“轉貸”業務時,房產的評估價爲1000萬元,銀行按照評估價的七成放款,經營貸的貸款金額約爲700萬元。但目前房產評估價已經降至850萬元,按照評估價放款,預計只能續貸595萬元。貸款金額前後有近100萬差額。
與李玎有類似擔憂者不在少數。在去年的提前還貸潮中,部分客戶通過貸款中介,使用經營貸置換房貸。近期,部分轉貸者即將面臨首輪“續貸”,評估價下調導致的價格差風險初步顯現。
不過也有業內人士指出,由於本輪經營貸轉貸降息高峯期在2022年,按還款期限3年估算,到後年預計將會迎來轉貸者續貸高峯期。已有中介機構開始提前“備戰”,通過提前“續貸”等方式提供彌補未來差額的方案,不過,續貸過程中也會有資金鍊斷裂等風險。
經營貸續貸有風險
值得注意的是,近期已有中介提前推薦“續貸”業務。
與李玎一樣,在深圳的李明2022年初將房貸置換爲經營貸。轉貸降息時,房產評估價爲594萬元,當時貸款金額415萬元。置換後不久,他購置的房產價格大跳水,評估價已降至550萬元,可貸金額爲385萬元。前後可貸金額差額在30萬元。
近期他收到了中介的電話,建議進行提前“續貸”以鎖定評估價。據該中介介紹,這種“續貸”並不是在同一家銀行直接申請延長借貸年限,而是通過“以貸還貸”進行二輪置換。即先由中介墊資“過橋”提前將原本的經營貸結清,再找一家新銀行重新借入等額經營貸。
“如果後續評估價持續再降低,至少可以保證5年內不用面臨續貸時的價差。”李明介紹,近期的經營貸利率低於2022年年初,相對“划算”,利息支出也有相應減少。但他也擔心,未來5~10年如果房產評估價繼續走低、經營貸利率上行,或許會面臨更大的財務窟窿。
廣東一名助貸機構人士告訴記者,如名下有實際經營企業,流水滿足要求,則抵押貸款額度可有一定上浮。記者向多位銀行人士求證,一名城商行人士表示,如果信用資質好,流水充足,或可上浮到評估價的九成,但目前這種產品較少。另一國有大行人士認爲,中介口中“上浮”的部分,可能是組合了一定額度的信用貸款。
有業內人士表示,對於上述中介提及的提前“續貸”、上浮貸款比例等方式,有飲鴆止渴的嫌疑,續貸過程中也有諸多風險。一方面,提前續貸同樣需要中介墊付“過橋資金”,短時間內產生高額成本;另一方面,“以貸養貸”、違規使用經營貸,一旦在審查中被發現,則有“抽貸”風險。
原銀保監會消費者權益保護局此前也發佈提示,經營貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。比如,經營貸的期限較短,還款要求也很不一樣,且本金大多需一次性償還,借款人若無穩定的資金來源,貸款到期後不能及時償還本金,可能產生資金鍊斷裂風險。
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